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深圳:物業管理信用信息管理辦法擬年底上線行業動態1

發布時間:2015/11/21 來源:

南方都市報/20151109

    深圳市住建局近日透露力爭將業主大會法人化,在《深圳經濟特區物業管理條例》修訂中明確業主大會法律地位。并抓緊制定出臺《深圳市物業管理信用信息管理辦法》,相關系統有望于今年年底上線運行,強化對業主組織的行政監管。

    現狀:

    某中心街道信訪件 涉物管糾紛者達60%

    物業糾紛、勞資糾紛、環保糾紛和醫患糾紛已是誘發當前深圳群體性突發糾紛事件的四大糾紛。以深圳市某中心街道為例,經不完全統計,目前該街道受理的信訪件,與物業管理相關的糾紛案件數量高達60%。

    物業管理領域的問題、矛盾和糾紛累積經年,不僅阻滯物業管理行業健康持續發展,也影響社會穩定、社區安寧。深圳市人大代表楊勤認為,從表面分析來看,物業管理領域的諸多問題、矛盾和糾紛頻繁發生的原因,包括缺乏溝通造成的誤會,利益不清引發的沖突,權責不明招致的糾紛,服務標準不一帶來的爭執等,但實際上,還是業主組織的建設和發展存在“有名無實”或“名存實亡”的尷尬。

    “不僅業委會和業主大會成立率低,普遍不足30%,而且即使成立業委會和業主大會,其能正常運作的也不足30%,”楊勤認為,實際上能正常運作的業委會和業主大會,其法律地位又一直定位在履約能力非常低下的“一般群眾組織”或無法歸類的“其它組織”。而另外極少數已成立了業委會和業主大會的住宅區或其它物業項目,天生“營養不良”后天還處處受制于社區各方面力量的制約,有的最后干脆就停擺。

    困境:

    業主組織成立換屆難 業委會規范運作的少

    當前業主自治存在的主要問題包括業主組織成立、換屆困難等。

    深圳市住建局還提到,目前,完全符合物業管理法規要求成立的業主委員會并不多,即使已經成立的業主委員會按照法規要求規范運作的則更少,都或多或少地存在一些問題。有的業主委員會成員多為兼職,法律法規意識淡薄,專業能力有限,綜合素質不高,導致業主委員會運作透明度不夠,暗箱操作現象比較普遍,嚴重影響業主委員會的規范運作。

    另外,少數物業服務企業對業委會成員以所謂的“好處”,包括減免物業服務費、停車費等為“誘餌”,導致部分業委會為一己私利而做出一些損害全體業主權益的事情。更有物業服務企業以運作經費來要挾業委會作出一些有損業主利益的決策。

    建議:

    引入第三方 物業服務評估機構

    楊勤建議,深圳應通過立法修訂,將深圳有條件的業主大會組織法人化,并盡快批準成立物業管理第三方評估機構。楊勤認為,由運作正常的業主組織通過市場化手段尋找“第三方評估機構”,該機構一方面能夠為業主提供專業的技術支持、引導業主理性維權,另一方面對開發商和物業管理公司也能起到很好的監督制衡作用。

    對此,深圳市住建局表示,物業管理第三方評估機構及中介組織的發展,深圳較為滯后,北京則做得不錯。市住建局將會同市社會組織管理局大力培育和支持第三方機構等中介組織的發展,引導和鼓勵他們承擔物業管理承接查驗、服務質量評估、物業服務費核定、物業服務企業或業主組織財務審計等,通過市場經濟手段改變業主與物業企業間信息不對稱格局,進而化解物業管理矛盾糾紛。

    進展:

    小區公共事務服務平臺 擬于明年正式上線運行

    目前,深圳市住建局正推進物業監管綜合信息系統建設,抓緊制定出臺《深圳市物業管理信用信息管理辦法》,并對業主委員會備案、物業管理區域劃分備案等業務進行梳理。該系統將于今年年底上線運行,屆時業主委員會備案等業務辦理將實現各區統一標準,對業主委員會及其負責成員的誠信監管也將更加公開透明,對業主組織的行政監管也將不斷強化。這一措施將極大地推動業主大會、業主委員會規范運作。

    深圳市住建局還透露,正在推進物業小區公共事務服務平臺的建設。該平臺是一個集物業服務信息公開、物業服務評價、物業電子投票、設施設備服務系統的惠民平臺。平臺對小區的物業服務信息、小區公共設施設備、業主表決等內容進行依法公開,同時通過電子投票系統讓小區業主參與公共事務表決簡單、方便、快捷投票,提高業主的參與率及投票率。在此基礎上,業主還能對物業服務企業的服務及對業主委員會的工作評價。目前,該平臺項目的建設工作正在逐步展開,擬于2016年正式上線運行。

    焦點

    A “業主大會法人化”:力爭修訂《物管條例》明確業主大會法律地位

    業主大會作為社區中的一個自我管理組織,由于上位法并未賦予其一個明確的法律主體身份,因此在政府部門、專家學者、律師、業委會代表等的研究與討論中,關于“業主大會法人化”存在社團法人、民辦非企業和企業法人三種制度方向的意見,究竟采用哪一種制度方向仍未有定論。

    目前,《深圳經濟特區物業管理條例》修訂工作正在展開,市住建局將會同市社工委、社會組織管理局,指導羅湖區及時總結推廣試點經驗,并從立法層面加以固化,力爭將業主大會法人化在《條例》修訂中明確業主大會法律地位。

    B 建立業主聯合組織:借鑒他城經驗 指導成立陽光小區業主促進會

    據了解,天津、沈陽、溫州、營口、宿遷、青州及佛山市順德區等目前已經民政部門核準登記建立城市業主組織;惠州市的業主組織已獲得名稱核準。這些已經建立的正式業主聯合組織可分為三種類型,包括業主委員會聯合會、業主委員會協會和業主代表協會。

    根據深圳實際情況,市住建局將組織學習借鑒部分城市經驗,指導部分運作規范的業委會牽頭成立陽光小區業主促進會,該社會組織由市社會組織管理局作為主管單位予以登記,住建部門進行業務指導。業主促進會成立后,可在政府主管部門的指導下,開展物業管理政策法規宣傳,或組織業委會培訓,開展業委會論壇或沙龍,加強業主組織之間的交流,將其打造為政府和業主之間的“緩沖帶”,鼓勵和引導其及時參與并有效地化解物業小區內涉及業主的矛盾糾紛。

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